居屋升值爆發，資助房屋業主錯過會後悔的資產保值術

二手居屋升值潮再起：多區資助房屋錄得破紀錄或大幅獲利成交

近期香港二手居屋及資助房屋市場交投極為活躍，不論是老牌居屋、未補地價的居二市場，還是近年入伙的綠置居，均相繼錄得業主大幅升值離場的成交個案：

• 黃大仙龍蟠苑放盤兩日即沽，40年大賺逾「三球」：黃大仙龍蟠苑一個高層單位，放盤僅兩天即以 340 萬元（已補地價）成交。原業主早於 1980 年代購入，持貨長達 40 年，賬面大賺逾 300 萬元升值離場。
• 青衣青宏苑3房未補價680萬易手，大賺525萬：青衣高質居屋青宏苑一個 3 房單位，於居二市場（未補地價）以 680 萬元易手。原業主早年以低價購入，現時轉手賬面大賺 525 萬元，物業升值數倍。
• 屯門悅湖山莊居二價近399萬沽，升值近287萬：屯門悅湖山莊 3 房單位，於居二市場以近 399 萬元（398.8 萬元）成交。原業主持貨多年，賬面獲利近 287 萬元，升值表現非常顯著。
• 大角咀海富苑居二呎售8,736元，13年升值逾五成：市區資助房屋同樣受追捧，大角咀海富苑低層戶於居二市場順利售出，平均實用呎價達 8,736 元，原業主持貨 13 年升值超過五成。
• 青衣綠置居青富苑3年升值逾6成：即使是近年新落成的資助房屋，升值潛力亦不容小覷。青衣綠置居青富苑高層戶以 420 萬元成交，原業主持貨僅 3 年，樓價已逆市升值超過 6 成。

成交背後的財務啟示：資助房屋業主坐擁龐大「物業餘值」

從上述成交數據可見，香港的居屋、公屋及綠置居業主，普遍累積了極為龐大的物業餘值。即使在未補地價的情況下，物業自身的實際市場價值依然非常穩健。

然而，在現實生活中，不少資助房屋業主雖然身家因物業升值而「水漲船高」，卻可能面對著不同的現金流困境：

1. 短期資金周轉不靈：可能因生意周轉、家族醫療開支、子女升學或突發狀況需要一筆資金。
2. 高息債務纏身：過往因周轉問題累積了多筆高息信用卡數、二線財務公司貸款，每月供款「治標不治本」，利息不斷滾大。
3. 誤以為「賣樓離場」是唯一出路：很多業主以為要享受物業升值紅利或解決債務，就必須將單位賣掉離場，甚至擔心賣樓後無法重新置業。

其實，資助房屋業主完全不需要「賣樓套現」。只要善用專業的居屋財務規劃，透過活化資產餘值，就能在保留物業居住權的同時，將隱形資產轉化為實質的財務出路。

資助房屋業主如何善用物業餘值？三階段出路規劃解密

為避免盲目借貸導致利息負擔過重，中潤物業按揭主張「即時解決資金壓力，同時規劃長遠財務出路」，為業主提供系統化的三階段出路規劃：

階段一：即時財務緩衝（穩住現金流）

• 適合對象：即時急需資金周轉、有高息卡數或財仔數壓力、暫未符合銀行轉按條件的業主。
• 對策方案：可先透過信資優業主貸或全方位業主貸款方案作大額週轉整合。此類方案專為資助房屋業主而設，免房署審批、免補地價，最快可於短期內批出資金。
• 核心效益：即時集中處理零散的高息債務，截斷無止境的復息循環，先為家庭財務建立穩固的緩衝空間。

階段二：財務診斷與策略導航（穿透負債結構）

• 適合對象：有多筆債務、信貸評級（TU）受損、不清楚自己是否具備轉按條件的業主。
• 對策方案：由專業顧問進行財務診斷與信貸報告解讀。中潤作為信資通（CRP）及環聯（TU）參與機構成員，能深度分析業主的負債結構與信貸質素。
• 核心效益：拒絕盲目再借，透過信貸掃描與評級優化，找出物業隱藏的轉按水位，為回歸銀行低息作好準備。

階段三：長遠出路規劃（回歸銀行低息與資產重組）

• 適合對象：希望徹底處理債務、回歸銀行低息市場、或需要為退休生活安排現金流的業主。
• 對策方案：協助申請房屋委員會認可的重新按揭（加按）或銀行轉按整合。只要符合合法加按理據（如個人財務狀況、生意周轉、醫療或教育費用等），即可免補地價向銀行申請低息按揭。此外，60 歲或以上資助房屋業主亦可考慮安老按揭。
• 核心效益：將高息債務一次性清還，並轉化為銀行最優惠利率供款，特長還款期可大幅減低每月供款壓力，實現長遠財務健康。

FAQ 常見問題

Q1：未補地價的居屋或公屋業主，可以做債務整合或貸款套現嗎？

答：可以。中潤專為未補地價資助房屋業主提供完整的出路規劃。業主可先透過免房署審批、免補地價的業主貸款方案獲取即時資金緩衝，集中清還高息欠債；隨後再按實際情況，由專業團隊協助申請房署認可的重新按揭整合，回歸銀行低息。

Q2：未補地價居屋申請重新按揭（加按），一定要先補地價嗎？

答：絕對不需要。根據房屋委員會現行指引，未補地價的居屋或自置公屋業主，如因個人財務狀況、生意周轉、重大醫療開支或子女升學等迫切理由，可向房署申請重新按揭許可。獲批後即可在免補地價的情況下，向銀行申請低息加按。

Q3：如果我的信貸評級較差，還可以申請資助房屋業主貸款嗎？

答：視乎情況而定。資助房屋業主方案會同時考慮TU信貸評級和物業的「資產餘值」。透過先取得緩衝資金清還高息債務，能即時截斷復息，並在階段二進行信貸修復，逐步提升信貸評級。

Q4：為什麼在申請大額清數或轉按前，一定要先做「財務診斷」？

答：因為盲目借貸往往只能「止痛」而無法「根治」。透過專業的財務診斷，顧問能深入分析您的負債結構、DTI（負債收入比率）及 LTV（總資產比率），確保每一筆資金都是用於優化債務結構，而非徒增利息負擔。

Q5：申請過程會否驚動家人或聯名業主？

答：中潤極度重視客戶私隱。針對小額的業主貸款方案，亦可提供聯名單簽選項，確保在不打擾家人情況下，合法安全地完成財務規劃。

二手居屋成交升值，證明您手上的物業具備極高的資產價值。無論您現時正面對高息卡數壓力，還是需要資金周轉，都不必急於賣樓。

想了解您的物業有多少資產餘值？ 歡迎聯絡中潤專業顧問，進行免費初步物業評估與財務診斷。我們將根據您的實際情況，為您量身訂造最合適的三階段財務出路方案。

👉 立即 WhatsApp我們的專業顧問查詢