自2025年底新一期白居二中籤者開始揀樓後，居屋二手市場曾出現一段明顯的成交高峰。當時不少有能力入市的買家集中入市，帶動整體成交量上升，市場氣氛亦隨之轉趨活躍。
不過，隨著時間推移，這批買家大多已經購入心儀單位，市場需求自然有所回落。近期成交宗數下降，其實屬於正常現象，並不一定代表樓市轉弱，而更像是由高峰期回歸較平穩的狀態。
成交回落，其實是市場自然調整
然而，在成交量回落的同時，市場卻出現另一個值得留意的變化——部分居屋單位的成交價格開始上升，呈現「量跌價升」的情況。
這背後的原因，與買賣雙方的行為轉變有關。雖然整體買家數量減少，但市場上仍有一部分準買家持續與業主議價，而與此同時，盤源亦開始減少。當選擇減少，加上業主對後市信心有所提升，叫價自然逐步提高，最終推動成交價向上。
資金集中流向優質屋苑
從近期個案來看，成交亦主要集中於一些較具質素的屋苑，例如將軍澳寶盈花園及旺角富榮花園。這類屋苑通常位置較佳、配套成熟，在市場調整期間仍然較容易獲得承接，亦更容易帶動價格表現。
隨著成交價格逐步回升，加上優質屋苑持續錄得成交，銀行在居屋估價方面亦開始出現變化。相比早前較為保守的取態，近期估價逐漸轉為較正面，對部分業主而言，物業的可用空間亦隨之增加。
估值回升，業主的財務空間正在打開
當物業估值回升，對業主的影響不只是帳面上的升值，更重要的是財務上的彈性有所提升。過去在樓價較弱時，不少業主即使面對信用卡或私人貸款等高息負債，亦未必能夠透過物業進行調整；但當估值回復，相關安排便有機會重新變得可行。
居屋再按揭，為何會在這個時候出現？
在這種情況下，其中一個較常見的選擇，是透過居屋再按揭（轉按）來重新整理財務。簡單來說，居屋再按揭是將現有按揭安排重新處理，或轉到另一間銀行。
當樓價上升，物業估值提高，銀行可批出的貸款金額亦可能增加，同時整體負債比例亦會改善，令申請條件相對更容易符合。這正正解釋了，為什麼在市場回穩階段，轉按需求往往會逐步增加。
居屋再按揭條件仍需留意
當然，實際操作時仍需留意居屋再按揭條件。例如未補地價的單位，一般需要符合房屋署規定，並由銀行審批借款人的入息、按揭比例等因素，因此並非所有個案都可以即時進行轉按。
透過轉按年期調整，改善供款壓力
若符合相關條件，透過居屋再按揭，業主有機會將原本利息較高的信用卡或私人貸款，轉為利率較低的按揭貸款，同時配合較長的居屋轉按年期，從而拉長還款安排，減輕每月供款壓力。對於需要整合債務或改善現金流的情況，會是一種較長遠的財務調整方式。
市場變化之下，關鍵在於如何把握
整體而言，現時市場雖然成交量回落，但價格開始回升，反映居屋市場正逐步由高峰過渡至穩定階段。對業主來說，這未必只是樓價變動，更可能是一個重新審視財務安排的時機。
關鍵在於了解自身條件，並在合適時候作出相應部署，才能真正把市場變化轉化為自身的財務優勢。
