近日市場有一宗個案：一位年逾 70 歲、已退休的綠表買家，成功購入二手居屋，並獲銀行批出長達 30 年的按揭。這類例子容易令人覺得，即使年紀漸長，仍有機會置業，供款年期亦可拉長。不過，對退休人士而言，買樓不只關乎按揭批核，更涉及往後安排：日後若有資金需要，是否仍有空間加按？離世時物業仍未供完，承繼安排是否已妥善規劃？這些「之後」的問題，同樣值得思考。
居屋按揭擔保機制如何影響退休人士的按揭安排？
退休人士仍有機會做到長年期按揭，關鍵在於房委會的按揭擔保機制。與私人住宅不同，房委會會為合資格的居屋按揭向銀行提供最長達50 年的擔保；一旦業主斷供，房委會會先向銀行償還欠款，再向業主追討。因此，銀行審批居屋按揭條件較具彈性，包括可採用「99減年齡」計算年期，而非私樓常見的「75減」。在合適情況下，即使申請人已退休，仍有機會獲批25 至30 年按揭。
不過，長年期按揭只是一種供款安排，並不代表風險消失。對退休人士而言，收入、健康及家庭需要，仍然是重要變數。所以退休置業後，除了關心供款能否應付，亦需思考兩個問題：日後有資金需要時，物業是否仍有套現空間；二是若物業在供款期間涉及承繼安排，相關影響是否已考慮周全。
風險一：日後想加按，未必如想像中容易
不少退休人士置業，是為協助子女上車，實際供款人可能是子女；亦有長者為改善居住環境而重新安排住屋。然而，當日後申請加按時，銀行的審批標準與首次按揭不同。
加按沒有房委會擔保，銀行會按私樓標準處理，包括以「75 減年齡」計算年期，並重新審視長者業主的供款能力及資金來源。若長者已退休而沒有固定收入，單憑物業價值未必足以支持批出加按，所以加按通常需要加入有穩定收入的親屬作為擔保人。若當初由兒子負責供款，可由兒子作擔保；若加按用途涉及其他家庭成員，而該成員有穩定收入，亦可由其擔任擔保人。銀行重點在於是否有合適的擔保人，而不一定由最初供款的人擔任。
簡單而言，退休時能夠順利置業，並不代表日後申請加按亦能以相同條件獲批。
風險二：承繼安排不清，後果可能更長遠
另一個問題是物業的承繼安排。長者是否立下遺囑，會帶來長遠影響。
若業主已立下遺囑並指定繼承人，業權轉移時原有按揭會終止，繼承人需重新向銀行申請按揭，當中涉及時間及程序。
若沒有立下遺囑，物業會由法定繼承人共同繼承。若有人放棄業權，轉讓安排可能被視為「送贈契」，出售或按揭時或會受到較嚴格審視，甚至需等待一段時間後才能正常申請按揭。
因此，不少家庭在退休置業時，亦會一併規劃資金與承繼安排。
置業後，退休人士的資金安排還有甚麼選擇？
居屋按揭制度為長者提供了置業空間，但退休後買樓，關鍵不只供款能力，而是當人生階段出現變化時，資金安排是否仍具彈性。
當加按條件未必理想時，業主可考慮其他資金安排方式。中潤提供「資助房屋業主貸款」，以物業估值作基礎，毋須加按，為業主提供靈活資金選擇，可用於整合債務、醫療、子女升學或其他實際需要。
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