告別沉睡 P 按！解密 3.25% 封頂線下的資助房屋隱藏紅利

根據最新數據顯示，6 月份定息按揭選用比例強勢突破 25%，創下逾 8 年新高。與此同時，H 按（拆息按揭）息率預計將繼續橫行於 3.25% 的封頂水平一段時間。市場看似進入「定息與封頂按揭」的拉鋸戰，不少私樓業主紛紛選擇定息方案鎖定成本。然而，市面上的定息按揭方案並不適用於未補地價的居屋及自置公屋等資助房屋，這是否意味著資助房屋業主只能置身事外？

事實上，現時絕大多數資助房屋業主仍在使用傳統的 P 按（最優惠利率按揭）。在現行按揭環境下，P 按與 H 按的實際封頂按息同樣維持在約 3.25% 水平，表面看來每月供款開支相同。但若從精算與財務結構的角度透視，這兩者背後的財務效應卻存在本質上的巨大差異。業主如果因不熟悉「未補地價物業純轉按」的對衝價值，就可能錯過了為家庭鎖定現金流與部署未來減息的黃金窗口。

‍

對於未補地價居屋及公屋業主而言，現時辦理「居屋H按P按轉按」能帶來兩大不可忽視的財富效應：

1. 有機會鎖定銀行現金回贈：辦理「居屋平調轉按不加按」，有機會在不增加按揭本金的前提下，合法獲得銀行發放的現金回贈，為家庭即時注入額外現金流。
2. 前瞻性對衝機制（居屋自動減息）：H 按具備極高的結構優勢。當市場日後進入減息週期或 HIBOR 回落時，H 按可即時跟隨 HIBOR 下調，實現「居屋自動減息」降至封頂息以下；而傳統 P 按則必須等待銀行公佈降低 Prime Rate 才能受惠。

然而，市面上許多手持 P 按、同時身負高息卡數或私人貸款的業主，往往陷入兩大思維誤區：一是不知道「公屋平調轉按減息」的好處；二是誤以為自己信貸評級不佳或有雜數在身，就完全無法向銀行申請轉按。

精明業主應該如何重新佈局？關鍵在於從資產結構進行主動修復。即使現時信貸評級受雜數拖累，只要物業具備餘值，便可透過系統化的步驟，修復信貸，進而成功回歸銀行體系辦理「居屋轉按減息」。

‍

中潤物業按揭作為專業的資助房屋財務規劃平台，提供「出路規劃」，為業主打造低風險、高轉換的轉按康復路徑：

• 一：即時財務緩衝（資助房屋信貸整合）：若業主現時受高息卡數或財務公司債務拖累，導致信貸評級暫未符合銀行轉按條件，可先以「信資優業主貸」或「資助房屋信貸整合」作為過渡性方案，即時集中處理高息雜數、截斷復息滾大，穩住現金流並為信貸進行「洗底」。
• 二：財務診斷與策略導航：中潤作為「信資通（CRP）」及「環聯（TransUnion）」參與機構成員，提供專業的「財務診斷」與信貸報告解讀，深度分析負債結構與信貸額度使用率，精算轉按成本與銀行現金回贈。
• 三：長遠出路規劃（銀行轉按整合）：在信貸狀況優化後，協助業主以合規理由向房委會申請轉按，順利完成「銀行轉按整合」，將按揭由 P 按平調轉為 H 按，實現「賺回贈、清高息、備減息」的三贏策略。

常見問題 (FAQ)

Q1: 未補地價居屋或公屋可以由 P 按轉為 H 按嗎？
可以。只要符合相關按揭規則並獲得房署同意，未補地價資助房屋業主可以透過轉按手續，將原有的 P 按計劃平調轉為銀行的 H 按計劃。

Q2: 甚麼是「居屋平調轉按」？會增加貸款額嗎？
「平調轉按」是指業主在不增加原按揭貸款本金（即不加按）的前提下，僅將按揭由一間銀行轉移至另一間銀行，或由 P 按轉為 H 按。這種方式既不會增加長遠負擔，又有機會鎖定銀行的按揭現金回贈。

Q3: 現時 P 按與 H 按實際按息同樣約 3.25%，轉按真的划算嗎？
雖然現時兩者按息相同，但轉按有機會即時獲取銀行的現金回贈。更重要的是，H 按具備「自動減息」的對衝功能，一旦日後 HIBOR 下降，按息會即時跟隨下調；而 P 按則需等待銀行公佈減 P 才能受惠。

Q4: 如果現時信貸評級較差或有卡數在身，還可以申請居屋轉按嗎？
可以透過階段性規劃處理。業主可先經由中潤做「財務診斷」，若因高息雜數影響評級，可先以過渡性信貸整合清還雜數，待信貸質素提升後，再辦理銀行轉按。

Q5: 辦理「居屋平調轉按」手續需要向房署申請嗎？
需要。未補地價居屋及公屋進行任何按揭變更，均需符合房屋委員會的相關指引及認可理由。中潤具備豐富代辦經驗，能協助業主準備合理的申請理據及文件，提升批核效率。

‍

如想精算您的按揭轉按回贈與月供，或了解如何透過中潤「出路規劃」修復信貸並回歸銀行低息體系，歡迎前往 0808.com.hk 預約專員進行免費初步「財務診斷」與轉按精算評估。

免責聲明：由於每位業主的信貸評級與入息狀況各有不同，未補地價物業之轉按安排必須經由房屋署及承按銀行進行獨立審核，本公司不作最終批核之保證。最終是否批核及按揭息率、年期等，一概以房屋署及銀行實際審核結果為準。中潤物業按揭只提供前期財務診斷及合規代辦轉介，不作任何批核保證，亦不對第三方機構的最終決定承擔責任。