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近期市場焦點落在朗屏邨一宗震撼的綠表公屋拍賣個案——一個實用面積近 500 呎的單位，以 128 萬元底價推拍。背後揭發的殘酷現實是，原業主在過去十年間，前後向不同機構借貸套現達 5 次，累積債務高達逾 250 萬元，最終因無法承擔高昂債務，安居之所無奈淪為銀主盤。
這宗個案並非孤例，而是揭示了香港資助房屋市場中，一個極度危險卻常被忽視的「信貸滾存危機」。
樓市回升、負資產減少，為何仍有業主面對住屋危機？
從宏觀經濟數據來看，市場正呈現復甦跡象。根據市場最新數據，今年次季樓價對比去年低位已累計回升約 18%，帶動整體負資產宗數大幅縮減。然而，在樓市大環境回暖的景象下，為何仍有物業走向銀主盤？
問題核心的不在於樓價走勢，而在於負債結構的本質。
部分資助房屋業主在面對突發資金需求時，因未及釐清各類金融工具的長遠影響，或會選擇二線財務方案作短期週轉。部分二線方案的年利率高達二至三成，加上在信用卡「利疊利」的複息效應下，債務滾存的速度遠遠拋離物業升值的速度。當業主習慣以短期套現來支付上一筆貸款的利息時，就已經踏入了難以自拔的信貸泥沼。
剖析「信貸滾存危機」：資助房屋業主的隱形地雷
未補地價的公屋或居屋，本是政府給予市民的安居保障。但在面對資金壓力時，部分業主可能會遇到以下連鎖反應：
要打破這個惡性循環，業主必須明白：「以債養債」絕非出路，越遲處理，物業剩餘的資產價值就會被高昂利息啃噬得越乾淨。
業主應如何規劃正確的財務出路？
面對高息債務壓力，盲目再借只會加速危機爆發。正確的做法是立即停止無規劃的借貸，並透過專業協助，按步驟重建財務防線：
1. 徹底停止新增高息借貸
不要試圖用另一筆高息二線數來覆蓋現有債務，這只會讓利息效應更快爆發。
2. 進行客觀的財務診斷
釐清現有負債結構，了解哪些債務屬於高息優先處理項，並精算物業的現時市價與剩餘資產空間。
3. 透過合規方案截斷利息滾存
利用專為資助房屋而設的正規整合方案，將分散且高息的債務集中處理，鎖定合理的還款期，讓現金流重新恢復平穩。
4. 修復信貸，爭取回歸銀行低息
在穩住現金流後，透過改善信貸紀錄，最終尋求合法途徑向房屋署申請許可（同意加按信），重新對接銀行低息按揭。
中潤出路規劃：守護您的家庭資產防線
作為專為居屋及自置公屋業主提供財務出路規劃的專業平台，中潤物業按揭主張「即時解決資金壓力，同時規劃長遠財務出路」。我們將業主的復康之路分為三個階段：
【一：即時財務緩衝】
透過「資助房屋信貸整合」或「大額週轉整合」，集中處理高息卡數與財仔數，即時截斷利息滾存，穩住現金流。
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【二：財務診斷與策略導航】
作為「信資通 (CRP)」及「環聯 (TU)」參與機構成員，由專業團隊深入解讀信貸報告，評估 DTI 與物業餘值，為轉按作準備。
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【三：長遠出路規劃】
協助準備合理理據，向房署申請「同意加按信」，尋求「未補地價物業銀行低息轉按」或重新按揭，讓債務回歸銀行最優惠利率。
中潤提示：每一個家庭的財務狀況均有獨特性，能否成功進行債務重組或重新按揭，需按物業類型、負債結構及實際批核情況而定。越早進行客觀評估，保留物業剩餘價值的機會就越高。
常見問題 FAQ
Q1: 什麼是未補地價公屋或居屋業主的「信貸滾存危機」？
是指業主在面對短期資金壓力時，因評級不足而轉向二線財務公司借貸。由於二線貸款利息高昂，業主往往需要「以債養債」，最終債務增長速度遠超物業升值，導致資不抵債及物業淪為銀主盤。
Q2: 樓市指數回升，為什麼欠下二線機構的業主仍面臨收樓風險？
因為二線財務公司的年利率普遍高達 20% 至 30% 以上，利息滾存速度極快。即使整體樓市回升 10%-18%，亦無法抵銷高昂的利息開支，物業的資產水位仍會被快速侵蝕。
Q3: 未補地價居屋可以做到一筆過清數或債務整合嗎？
可以。但關鍵在於不能盲目再借。業主可先利用過渡性質的資助房屋信貸整合方案集中清還分散的高息數，停截利息繼續滾大，再逐步規劃回歸主流銀行低息體系。
Q4: 房屋署會在什麼情況下批出「同意加按信」？
根據房屋條例，未補地價資助房屋業主如因重大醫療費用、子女教育開支、生意週轉或債務重組等迫切理由，可向房署申請重新按揭許可。合規機構可協助整理相關證明文件。
Q5: 如果現時信貸評級（TU）較差，是否完全沒有機會重新回到銀行按揭？
並非完全沒有機會。TU 評級是動態的，只要先透過階段一的緩衝方案停截高息債務，並在階段二配合信貸修復策略，持續改善還款紀錄與信貸額度使用率，當條件成熟時，仍有機會重新對接銀行低息按揭。
朗屏邨銀主盤的案例是一個沉重的教訓，提醒所有資助房屋業主：物業是家人的最後防線，不應成為無底線的提款機。
如果您或家人現時正面對卡數、高息債務或短期週轉壓力，請不要等到債務失控才尋求協助。立即聯絡中潤專業團隊，進行免費且保密的初步財務健康評估，讓專家為您量身定制最合適的財務出路。
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